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住建部摸底國五條落實情況 傢俱業或受影響

日期:2013.04.10 來源:慧聰塗料網

 

地方緊鑼密鼓地出臺國五條細則,截止到4月8日,經本報記者不完全統計,全國已有17個城市出臺了不同力度的國五條執行細則。

   一位接近住建部的人士告訴本報記者,原則上住建部不會出臺“一刀切”的樓市調控政策,但對於各地落地的調控細則,住建部將進行彙總、分析,並進行評估。

   “評估之後,也會向國務院進行彙報”,上述接近住建部的人士表示,在彙總、分析的過程中,住建部重點關注各地落實差別化房地產信貸、稅收和限購執行等情況,並將對政策的後期執行和落地後的市場反應進行密切關注。

   特別值得一提的是,北京差別化房地產信貸政策已於4月8日正式實施,且據本報記者瞭解,北京有關20%個稅、差別化房地產信貸以及限購升級等政策均已落地執行。

    汇总、测评

   4月8日,山東住建廳的一位人士接受本報記者採訪時瞭解,已經獲知住建部摸底各地國五條落地執行情況,與此同時,山東省也將在省內開展有關房地產信貸、稅收和住房限購政策執行情況和效果的專項督查。

   距離3月底大限已過一週,據不完全統計,全國有17個省市出臺了執行細則。

   但蘭德諮詢公司一位負責人認爲,多數城市的政策力度溫和,這與當前地方政府仍然依賴於土地財政收入的現實密不可分。

   與此同時,一位不願具名的地方副市長介紹,各地的樓市情況不一,部分三四線城市的樓市庫存高企,房價較低,不可能都照搬北上廣的調控模式。

   上述接近住建部的人士也表示,基於各地不同的樓市情況,原則上住建部不會出臺“一刀切”的調控政策,但是考慮到地方存在依賴土地財政等情況,或放鬆調控,住建部也將對各地的調控效果進行彙總、並分析測評。

   “不排除基於當地的樓市情況,要求其調整政策,”上述人士表示,彙總、評估的報告也將上報國務院。

   不僅如此,本報記者亦從住建部獲悉,住建部正在籌備有關房地產市場信息系統建設和應用情況等房地產長效機制建設的基礎性工作。

    “保刚需”存疑

   值得一提的是,在住建部彙總、分析各地落地國五條執行情況之時,北京有關差別化信貸、20%個稅、限購等政策已經全部落地執行。

   對於北京而言,爲確保剛需,新政規定,購買首套90平方米以下自住住房的,根據個人信用等級,貸款最高額度上浮不超過30%。

   但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,北京差別化信貸的落地,最受傷的無疑爲改善性購房需求,部分改善性需求入市將因此延期。

   亦有業內人士也提出質疑,北京差別化信貸政策亦存在誤傷剛需的情況。

   北京的公積金新政首次限定了借款申請人的月還款額度,如果借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,其月還款額原則上應不低於其月收入的50%。

   北京市2011年度職工月平均工資爲4672元,月平均工資3倍即14016元。

   張大偉介紹,根據北京的房價情況,北京月工資1.4萬以上的購房者,不乏很多剛需族,再基於房租、生活成本等計算,提高月還款額度無疑加劇剛需購房者的壓力。

   浙江大學土地管理系教授楊遴傑表示,大多數申請公積金貸款的職工是希望以時間換空間,承擔比商貸更低的利息、還款額度,提高月供的政策,也將違背合同法和貸款約定,和繳存者的利益不符。

   近幾年來,隨着行業洗牌、產業轉移與市場佈局的加速,我國傢俱業呈現出一種特殊的態勢,那就是:一線城市傢俱市場所佔比例有所下降,二三線城市所佔比例正在上升,併成爲傢俱市場增長熱點和競爭焦點,在傢俱企業發展決策中發揮着越來越重要的作用。

    一线城市市场份额下降

   據瞭解,自從進入2010年以來,我國一線城市房地產市場受衆多因素影響,逐漸放緩了發展的步伐。尤其是國家爲遏制部分城市房價過快上漲,切實解決城鎮居民的住房問題而“重拳出擊”,相繼出臺了一系列針對房地產行業的宏觀調控政策,並主抓一線城市。據有關重點城市房屋交易數據資料顯示,至2010年5月初,我國一線城市新房交易面積同比下降了35%,全國平均新房交易面積同比下降了6%,對於約40%的需求依賴於房地產拉動的傢俱行業來說,其打擊是相當大的。

   相關政策延續到2012年,一線城市商品房的交易依然受到抑制,繼而持續影響傢俱市場。在房地產交易量疊加停滯的態勢下,一線城市的家居消費自然是顯得更爲理性。“當市場發展到臨近飽和狀態時,肯定會有部分企業另謀他路。目前市場冷淡期,選擇離開的企業也不少。”某布藝傢俱老總表示。

   業內普遍反映,現在一線城市的生意是越來越難做了,物價過快上漲,原材料價格、用工成本、場地租費等一系列費用漲得讓廠家都有點喘不過氣。而且,經營成本的增加直接導致利潤的縮水,若要提價,客戶一時不接受也就賣不動,不提價就面臨虧本。這種尷尬局面在一線城市很有代表性,已成爲大部分廠家經營一線市場的難言之“痛”。相對於其他城市而言,一線城市的“微利時代”來得更早。

    二三线城市成领跑主角

   在一線城市陷入“停滯”,行業整體不盡人意的背景下,二、三線城市卻表現出強勁的後發優勢。以佛山爲例,去年佛山的一手商品房成交量依然處於高位,達到782.36萬套,約超過廣州30%,穩坐“廣東一哥”寶座。二三線城市傢俱業的給力表現,主要出於以下幾個原因:

   其一,二三線城市房地產業後勁十足。國家房地產調控政策出臺以後,政府主抓的仍是一線城市,而對二三線城市的管控較鬆,以至於二三線城市的房屋成交量出現“量價齊升”的局面。據國土資源部對105個城市監控統計的數據來看,房產調控這一兩年,我國綜合地價漲幅超過5%的城市有14個,一線城市只有上海名列其中,剩下的全是二三線城市,二三線城市的地價上漲幅度超過一線城市,作爲房地產的下游產業傢俱業自然也跟着大受裨益。

   其二,相比一線城市,二三線城市基本物質和勞動力成本較低,便宜的場地租金和低廉的用工成本,在經營成本上緩解了傢俱企業的壓力。

   其三,我國中小城鎮的發展戰略、“十二五”規劃對民生的偏愛,傢俱產業遷移等宏觀政策也促進了二三線城市傢俱業的發展。

其四,我國正進入80、90後結婚高峯期,80後年均新出生人口超過2000萬,其中絕大部分集中在二三線城市和農村。80後結婚大潮必然也會推進傢俱市場的發展,二三線城市傢俱市場發展空間廣闊無比,其必將成爲下一個傢俱市場“領跑者”,從而推動傢俱產業不斷髮展。

   一系列利好因素,使得傢俱經銷商和廠家都紛紛看好二三線城市市場,許多企業也紛紛推出“主攻二三線城市”的發展思路。

    布局二三线城市需理性

   在看到二三線城市寬闊的市場前景同時,企業也要認清自身的形勢和問題。只有堅持實事求是,因地制宜的科學方法,才能使企業開拓市場之路走得更順更遠。有業內專家綜合考慮當前的形勢,對佈局二三線城市提出以下幾點建議:

   首先,準確定位是發展二三線城市市場的關鍵。開拓市場之前必須做好相應的市場調研,並結合當下經濟大環境、大形勢來制定相應的策略,精準定位,從而研發出適合二三線城市市場需求的產品。

   其次做好服務,提高產品的附加值。隨着人們生活和文化水平的不斷提高,對傢俱市場也有了更多的瞭解,消費觀念有了很大的改觀,因此好的服務質量才能贏得消費者的口碑,才能在市場長久立穩腳跟。

   最後,要做好品牌宣傳,注重品牌效應。消費者的品牌意識是需要市場長期引導的,在傢俱行業比較成功的像四川的全友傢俬,他們不惜血本通過各種廣告途徑把自己的品牌傳遞給每個地方。

   衆所周知,最近一兩年的房產調控政策不僅對房地產本身造成巨大壓力,而且對房產下游的傢俱行業也有一定影響。剛剛過去的2011年傢俱行情不太樂觀,那麼今年市場走向又會是怎麼樣?傢俱企業又該作出哪些應對策略,來提高企業競爭力度過眼下這個難關呢?

    要有信心调控的影响并非想象中那么大

   只要略加分析,我們就會發現房地產調控對家居行業的影響並沒有我們想象中的那麼嚴重。

   其一,從發展的進程來看,中國傢俱行業正處於成長中期,未來相當長一段時間內,仍將保持穩步上升的趨勢;其二,從短期來看,市場對傢俱的剛性需求仍然很大,受樓市調控政策影響暫時還不會很明顯;其三,受樓市調控影響最大的是中等收入的羣體,那麼名牌高端產品受調控影響很小;其四,隨着國家加大保障房建設的力度,市場對低端傢俱的需求量會逐漸加大;其五,國家在“十二五”期間的一個發展思路就是通過消費來拉動經濟的增長,已建立在城市化基礎上的內需增長。城市化進程至少可以給中國經濟未來10-15年帶來年均9%的增長速度,這也將爲家居行業帶來極大的發展空間。因此,傢俱企業只要緊隨國家政策,根據市場行情及自身優勢不斷調整自己的市場定位以產品供應結構,就一定激發潛在市場,在傢俱市場的風雨變化中遊刃有餘。

    三面入手决胜市场

   然而,房地產調控的因素極其對傢俱從業人員所造成的心理震懾,對傢俱行業的發展仍是不可忽略的。加上我國傢俱行業正處於加速洗牌的時期,對於傢俱企業而言,需要打起十二分的精神,積極提升自己適應市場,才能明哲保身乃至逆勢上揚。具體而言,傢俱企業只有在以下幾方面不斷晚上,纔會在激烈的市場競爭中得以生存和不斷髮展。

    第一,保证产品质量塑造品牌形象。

   對於質量與品質的重要性,所有傢俱從業人員的認識相比都已經十分深刻和全面了,但真正從消費真的角度來換位思考,從細節上雕琢產品,以服務樹立品牌形象的企業很少。

   比如說產品說明書,很多廠家就不重視,對傢俱產品的名稱、用料、功能、使用禁忌等都含糊了事。再入經銷商在銷售時,給消費者開具的發票上也往往不會註明,甚至故意模糊化,讓消費者無從維權。可見,一些細節決定了消費者對產品和品牌的印象。

    第二,注重环保,不断创新。

   隨着人們環保意識的日益增強,傢俱企業能否研發出新的環保工藝核材料,一定程度上就決定了產品的口碑和市場號召力。同時,這也是企業家的責任表現。一位流着“道德血液”的企業家,理應在降低甲醛含量、開發可循環材質等方面不斷改進創新,真是實現產品健康環保。

   此外,現代傢俱企業想要是自己處於不敗之地,也必須不斷推陳出新。功能上,傢俱企業需要深入消費者中進行廣泛調查,充分利用科技手段對產品存在的功能問題加以解決,尤其是對於老人和小孩等特殊羣體需進行專門研發;色彩上,要把色彩的象徵性和科學的色彩原理結合使用,起到畫龍點睛的作用;造型上,要結合居室環境,考慮傢俱造型的安全性和便捷性,以準確的符號語言傳遞傢俱外形的美感。

    第三,发力整体家居,整合产业链

   整體家居在中國出現已經有幾年了,如今已成爲日益盛行潮流趨勢。市場調查資料顯示,目前,在我國城市居民家庭中,整體家居擁有率僅6.8%,這個數字遠遠地域歐美發達國家72%的平均水平。可以說,整體家居在我國的市場潛力非常大,誰能搶得先機,誰就搶佔更多的市場份額。當然,這要求企業能充分認識整體家居的核心本質及市場運作方式,也要求企業有足夠的資金實力。對於實力稍差的企業來說,不妨先與其他企業聯合,分擔整體家居各類傢俱的生產。

   此外,傢俱企業不妨與上下游企業合作,加大對產業鏈的掌控,以降低成本。比如傢俱企業、塗料企業,木材企業,飾品企業,設計公司的合作,這也是目前已經開始呈現的一種趨勢。在競爭加劇的大環境和大趨勢下,渠道擴充、產業鏈整合是企業增強競爭力、降低市場風險的有效途徑。